Liebe Leserinnen und Leser,
in einer Zeit, in der die Schweizer Wirtschaft stabil wächst, die Zinsen niedrig bleiben und der Wohnungsmarkt von anhaltender Nachfrage geprägt ist, stellt sich für viele die Frage: Soll ich eine Immobilie kaufen oder lieber mieten? Besonders im Jahr 2026, wo Prognosen auf eine leichte Abkühlung des Preisanstiegs hindeuten, aber der Druck durch Zuwanderung und begrenztes Angebot weiterhin hoch bleibt, ist diese Entscheidung komplex. In diesem ausführlichen Post werde ich die Vor- und Nachteile beider Optionen beleuchten, basierend auf aktuellen Daten, Prognosen und wirtschaftlichen Faktoren. Wir schauen uns den aktuellen Markt an, rechnen Beispiele durch, betrachten regionale Unterschiede und geben Tipps für Ihre persönliche Situation. Lassen Sie uns eintauchen!
Der aktuelle Immobilienmarkt in der Schweiz: Ein Überblick
Der Schweizer Immobilienmarkt ist bekannt für seine Stabilität, aber auch für hohe Preise. Im zweiten Quartal 2025 stiegen die Preise für Wohneigentum nominal um 0,9 Prozent, was einem Jahresvergleich von 3,7 Prozent entspricht – der höchste Anstieg seit über zwei Jahren. Die Konsumentenpreise stagnierten in dieser Zeit, was die reale Wertsteigerung unterstreicht. Auf dem Mietmarkt blieben die Angebotsmieten im zweiten Quartal 2025 stabil, liegen aber 1,3 Prozent über dem Vorjahreswert. Bestandsmieten kletterten um 2,6 Prozent, doch der im März 2025 gesunkene Referenzzinssatz könnte diesen Trend in den kommenden Monaten dämpfen.
Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index liegt bei 0,38 Punkten, was auf ein moderates Blasenrisiko hinweist – kein Grund zur Panik, aber ein Signal für Vorsicht. Faktoren wie das Preis-Miet-Verhältnis, das Preis-Einkommens-Verhältnis und das Hypothekarvolumen im Vergleich zum Einkommen werden hier berücksichtigt. In Regionen wie Graubünden oder Lausanne bestehen höhere Ungleichgewichte aufgrund von Tourismus und Zweitwohnungen, während Genf stabiler wirkt.
Wirtschaftlich gesehen wächst das BIP 2025 um etwa 1,2 Prozent, mit einer Prognose von 1,6 Prozent für 2026. Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,5 Prozent, und es entstehen jährlich Tausende neuer Jobs. Geopolitische Unsicherheiten, wie Handelsstreitigkeiten oder Energiepreise, könnten jedoch bremsen. Der Marktwert des gesamten Immobilienmarkts soll 2025 bei rund 6,12 Billionen US-Dollar liegen und bis 2029 mit einer jährlichen Wachstumsrate von 3,52 Prozent auf 7,03 Billionen anwachsen. Wohnimmobilien dominieren mit einem Volumen von 5,12 Billionen US-Dollar.
Warum kaufen? Die Vorteile des Eigentums im Jahr 2026
Der Kauf einer Immobilie in der Schweiz kann langfristig rentabel sein, besonders wenn man die aktuellen Zinsen berücksichtigt. Seit den Zinssenkungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) Ende 2024 sind Hypothekarzinsen auf 1,4 bis 1,6 Prozent für eine zehnjährige Festhypothek gefallen. Das macht den Kauf oft günstiger als das Mieten vergleichbarer Objekte. Experten wie Thomas Frigo von Engel & Völkers betonen, dass steigende Mieten den Kauf attraktiver machen.
Prognosen für 2026 sehen einen leichten Preisanstieg: UBS erwartet 2 bis 3 Prozent Wachstum, nach 3,5 Prozent im Jahr 2025. Wüest Partner prognostiziert für Eigentumswohnungen +3,4 Prozent und für Einfamilienhäuser +3,0 Prozent im Jahr 2025, mit einer Fortsetzung in 2026. In städtischen Zentren wie Zürich oder Genf könnten Preise um bis zu 5 Prozent jährlich steigen.
Finanzielle Vorteile:
- Steuerliche Anreize: Hypothekenzinsen sind absetzbar, und es gibt Vorteile bei der Vermögenssteuer. Oft lohnt es sich, die Hypothek nicht vollständig abzubauen, solange sie unter zwei Dritteln des Werts liegt.
- Wertsteigerung: Historisch gesehen stiegen Preise in den letzten 10 Jahren um 4,5 Prozent jährlich im Kanton Zürich. Für 2026 erwartet die ZKB weitere 4,5 Prozent im Kanton Zürich.
- Kostenvorteil: In vielen Fällen sind monatliche Kosten für ein Eigenheim (Zinsen, Amortisation, Unterhalt) niedriger als Miete. Raiffeisen schätzt einen Vorteil von bis zu 30 Prozent bei tieferen Zinsen.
Beispielrechnung für Zürich 2026: Nehmen wir eine 4-Zimmer-Wohnung in Zürich für 1,5 Millionen Franken. Eigenkapital: 20 Prozent = 300’000 Franken. Hypothek: 1,2 Millionen bei 1,5 Prozent Zins = ca. 1’500 Franken monatlich Zinsen. Plus Amortisation (ca. 800 Franken) und Unterhalt (1 Prozent des Werts = 1’250 Franken monatlich). Gesamt: rund 3’550 Franken. Vergleichbare Miete: 4’000–5’000 Franken. Bei einer prognostizierten Wertsteigerung von 4,5 Prozent gewinnen Sie 67’500 Franken im Jahr – minus Steuern und Kosten.
Allerdings: Hohe Hürden! Nur 9 Prozent der 30- bis 40-Jährigen in Zürich können sich ein Einfamilienhaus leisten. Die Tragbarkeit wird mit 5 Prozent kalkulatorischem Zins geprüft, und Kosten dürfen ein Drittel des Einkommens nicht überschreiten.
Warum mieten? Die Flexibilität und geringeren Risiken
Mieten bleibt in der Schweiz beliebt – die Quote liegt bei 58 Prozent. Besonders für Junge, Mobile oder solche ohne hohes Eigenkapital ist es attraktiv. Neumieten steigen 2025 um 3 Prozent, Bestandsmieten könnten durch sinkenden Referenzzinssatz stabil bleiben oder sinken. Bis 2026 könnten Mieten um 10–15 Prozent steigen, je nach Region.
Vorteile:
- Keine hohen Einstiegskosten: Kein Eigenkapital nötig, nur Kaution.
- Flexibilität: Leichter umziehen, kein Risiko von Wertverlusten.
- Weniger Verantwortung: Vermieter übernimmt Unterhalt und Renovierungen.
- Aktuelle Trends: In 2022 war Mieten günstiger, aber seit 2024 dreht sich das Blatt. Dennoch: In Regionen mit hohem Blasenrisiko wie Graubünden könnte Mieten sicherer sein.
Beispielrechnung für Genf 2026: Eine 3-Zimmer-Wohnung in Genf kostet monatlich 3’500 Franken Miete. Keine zusätzlichen Kosten für Hypothek oder Steuern. Bei steigenden Mieten (prognostiziert +2,25 Prozent 2025) könnte es 2026 bei 3’600 Franken liegen. Vergleich: Kauf einer ähnlichen Wohnung für 1 Million Franken würde mit Zinsen und Amortisation 2’800 Franken kosten – aber plus Eigenkapital und Risiko.
Die Leerstandsquote sinkt auf unter 1 Prozent, was Mieten antreibt. Neubau: Nur 41’300 Einheiten 2024, Prognose 43’500 für 2026 – zu wenig für die Nachfrage.
Regionale Unterschiede: Wo lohnt was?
- Zürich: Hohe Preise (Wohnung: 21’110 Franken/m²), Kauf lohnt bei langfristigem Bleiben, da Wertsteigerung hoch. Mieten: Teuer, aber flexibel.
- Genf: Ähnlich teuer (20’960 Franken/m²), aber stabilere Mieten durch Regulierung. Kauf attraktiv für Familien.
- Basel/Ländliche Regionen: Günstiger Einstieg, Preise steigen langsamer (3 Prozent 2026). Mieten oft vorzuziehen bei Unsicherheit.
- Tourismusgebiete (z.B. Graubünden): Hohes Blasenrisiko, Mieten sicherer.
Prognosen für 2026: Was erwartet uns?
Bis Ende 2025: Preise +3,5 Prozent. Für 2026: 2–3 Prozent, mit Wachstum in Oberwallis oder Luzern, Abkühlung am Genfersee. Inflation: 0,5–0,7 Prozent, Zinsen bleiben niedrig. Demografie: Zuwanderung erfordert 45’000–50’000 neue Wohnungen jährlich, was nicht erreicht wird. Globale Risiken: Rezession könnte Preise drücken, aber unwahrscheinlich.
Fazit: Persönliche Faktoren entscheiden
Ob Kaufen oder Mieten sich 2026 mehr lohnt, hängt von Ihrem Einkommen, Alter, Familienstand und Risikobereitschaft ab. Bei stabilen Einkünften und langfristigen Plänen: Kaufen! Bei Unsicherheit: Mieten. Lassen Sie sich beraten – z.B. bei UBS oder Raiffeisen – und rechnen Sie genau durch. Der Markt bleibt attraktiv, aber teuer. Was denken Sie? Teilen Sie in den Kommentaren!
Vielen Dank fürs Lesen – dieser Post basiert auf aktuellen Analysen und soll Ihnen helfen, informiert zu entscheiden.
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